IN RFB nº 2.275/2025: Receita acaba com a sonegação fiscal nas Locações de Imóveis

Nos últimos anos, muita gente alugou imóveis “por fora” (sem contrato formal, sem recibo e sem declarar corretamente no Imposto de Renda). O problema é que esse cenário está mudando rápido: a Receita Federal vem ampliando a integração de bases e o cruzamento de dados imobiliários — e isso aumenta muito o risco de cair na malha fina, receber autuações e pagar imposto + multa + juros.

O seu post do Instagram fala exatamente sobre isso: a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 (publicada em 15/08/2025), que regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de dados via SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). Imprensa Nacional+1

A seguir, vou te explicar o problema, a lei, o que muda na prática e a solução com Holding Patrimonial — com um “porquê” bem claro de por que abrir uma empresa para isso.

1) O problema: aluguel recebido e não declarado virou risco alto (e caro)

Quando um imóvel está no nome de uma pessoa física e gera renda de aluguel, a Receita espera ver isso refletido em:

• Declaração de IRPF (rendimentos de aluguel);
• Endereços declarados (quem mora onde);
• Dados cadastrais de imóveis e movimentações;
• Informações que transitam por cartórios/registro e bases públicas/privadas.

Na prática, a Receita consegue comparar:

• Imóvel X no nome de alguém + pessoa Y declarando residência naquele endereço + ausência de rendimento de aluguel
  e isso pode levantar indícios de omissão.

Um artigo do setor notarial explica que o CIB tende a facilitar esse tipo de identificação e cruzamento, justamente por padronizar a identificação do imóvel e ampliar a troca de informações. CNB/SP

Resultado: quem não se organiza (contratos, recibos, declarações e estrutura tributária correta) corre risco de:

• cair em malha;
• receber auto de infração com cobrança retroativa (em regra, dentro do prazo fiscal aplicável);
• pagar multa e juros;
• ter dor de cabeça com banco, compra/venda de imóveis, inventário e partilha.

2) A lei e a regra: o que é a IN RFB nº 2.275/2025 e por que ela importa

A IN RFB nº 2.275/2025 trata da implantação do CIB e do compartilhamento eletrônico de informações integradas ao SINTER, a partir de atos praticados por serviços notariais e de registro. Imprensa Nacional+1

Pontos que importam para o seu conteúdo:

• O compartilhamento deve ocorrer por sistema eletrônico integrado ao SINTER, após lavratura/registro do ato relacionado ao imóvel. Imprensa Nacional
• O CIB é um identificador único do imóvel, a ser adotado conforme prazos e cronograma previstos na LC 214/2025. Imprensa Nacional+1
• A Receita Federal também publicou uma nota explicando o CIB como um inventário/cadastro nacional de imóveis e mencionando 2026 como período de testes do sistema para operacionalização. Serviços e Informações do Brasil

Tradução para o dia a dia: com um cadastro nacional mais integrado e padronizado, fica mais fácil cruzar propriedade, ocupação, operações e obrigações tributárias relacionadas a imóveis — inclusive locação.

3) O que fazer agora: a “solução básica” (para não sofrer em 2026)

Se a pessoa vai continuar com imóveis no nome de PF, o mínimo para reduzir risco é:

1. Formalizar contratos de locação (com cláusulas claras, vigência, reajuste, garantias).
2. Emitir recibos/comprovantes e manter organização (valores, datas, índice de reajuste).
3. Declarar corretamente no IRPF (rendimentos, bens e direitos, movimentações).
4. Evitar informalidade (pagamentos “quebrados”, sem rastreio, sem coerência com o contrato).
5. Planejar sucessão (porque inventário + imóveis + disputa familiar costuma ser o combo mais caro).

Isso reduz risco — mas não resolve dois pontos que pesam muito para quem tem patrimônio:

• planejamento tributário de longo prazo (eficiência dentro da lei);
• sucessão e organização patrimonial (herdeiros, regras, proteção, continuidade).

É aí que entra a Holding.

4) A solução estratégica: Holding Patrimonial (por que ela ajuda)

O que é uma Holding Patrimonial (na prática)?

É uma empresa criada para centralizar bens (principalmente imóveis) e administrar o patrimônio de forma organizada, rastreável e planejada: locação, compra/venda, regras de distribuição, governança familiar, sucessão.

Ela não é “mágica” e nem serve para sonegar. O objetivo é o oposto:

• colocar regra, contrato, contabilidade e previsibilidade;
• permitir um planejamento tributário lícito, baseado no regime adequado e em operações bem documentadas.

Por que a pessoa “precisa abrir uma empresa” para isso?

Porque holding é uma pessoa jurídica. E é a pessoa jurídica que permite:

• Integralizar os imóveis no capital social (ou adquirir/administrar pelo CNPJ);
• Criar regras societárias (quem manda, quem vota, quem recebe, quando recebe);
• Definir um modelo de distribuição de resultados com governança;
• Ter contabilidade e escrituração que sustentam a legalidade e a organização;
• Construir sucessão com quotas (muitas vezes mais simples do que partilhar imóvel por imóvel).

Sem abrir empresa, você não tem “holding”. Você continua como pessoa física, com bens pulverizados, risco de conflito e uma gestão que normalmente vira bagunça com o tempo.

5) Benefícios reais de uma Holding Patrimonial (bem feita)

1) Organização e conformidade

• Separação clara do que é patrimônio da família vs. patrimônio operacional (quando existe empresa de serviços/negócio).
• Contratos e recebimentos mais estruturados.
• Menos “achismo” e mais lastro documental (o que protege em fiscalização).

2) Planejamento sucessório

• Em vez de inventário travado com vários imóveis, a família pode lidar com quotas.
• Dá para definir regras: administração, entrada/saída de herdeiros, proteção contra conflitos.

3) Planejamento tributário lícito

Dependendo do caso (quantidade de imóveis, valor de aluguel, despesas, tipo de locação, objetivo familiar), uma PJ pode permitir um modelo tributário mais eficiente do que a pessoa física.

Importante: não existe um “melhor regime” universal. Holding pode ser excelente para alguns perfis e não fazer sentido para outros. O ponto é: precisa simular e estruturar corretamente.

6) Como a Gol Contabilidade faz isso (e por que não é só “abrir CNPJ”)

Uma holding patrimonial bem estruturada não é “abre empresa e pronto”. É um projeto. E normalmente envolve:

1. Diagnóstico do patrimônio
   • Quantos imóveis? Onde? Qual uso (locação, temporada, comercial, residencial)?
   • Qual renda mensal/anual? Quais despesas e riscos?
   • Há herdeiros? Há conflitos potenciais? Há empresas operacionais?
2. Definição do desenho societário e objetivo
   • Holding familiar? Patrimonial pura? Imobiliária?
   • Regras de administração, quóruns, distribuição, entrada/saída.
3. Escolha do regime tributário adequado
   • Simulações com cenários (melhor caso / caso provável / pior caso).
   • Rotina contábil e fiscal que sustente a operação.
4. Implantação + rotina
   • Abertura e regularização.
   • Organização de contratos, recebimentos e documentação.
   • Contabilidade mensal para manter tudo em dia.

A ideia é que você não “fuja do Fisco”: você entra no jogo do jeito certo, com estrutura, estratégia e proteção.

7) Quer montar sua Holding Patrimonial com segurança?

Se você tem imóveis, recebe aluguel (ou pretende receber) e quer organizar patrimônio, planejar sucessão e reduzir riscos fiscais, a Holding Patrimonial pode ser o próximo passo — mas precisa ser feita com critério.

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